土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅。
土地增值稅有以下幾個(gè)特點(diǎn):1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象;2、征稅面比較廣;3、采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;4、實(shí)行超率累進(jìn)稅率;5、實(shí)行按次征收。
一、土地增值稅的納稅人
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。
二、土地增值稅的課稅對(duì)象和范圍
課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
三、土地增值稅的稅率
級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率(%) 稅率(%) 速算扣除系數(shù)(%)
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%~100%的部分 40 5
3 超過100%~200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額,是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:
。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵(quán)所支付的金額;
。ǘ╅_發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
。ㄎ澹┴(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
。ǘ┨峁┛鄢(xiàng)目金額不實(shí)的;
。ㄈ┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。
五、應(yīng)納稅額的計(jì)算
1、計(jì)算增值額。 增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額
2、計(jì)算增值率。 增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。 更多內(nèi)容請(qǐng)?jiān)L問中國(guó)地產(chǎn)商
4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
六、土地增值稅的申報(bào)納稅程序
納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
七、納稅時(shí)間和繳納方法
以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅款。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,可以預(yù)征土地增值稅。
八、土地增值稅的納稅地點(diǎn)
不論納稅人的機(jī)構(gòu)所在地、經(jīng)營(yíng)所在地、居住所在地設(shè)在何處,均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報(bào)納稅。
九、土地增值稅的稅收優(yōu)惠
。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
。ǘ┮驀(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
(來源:中國(guó)稅務(wù)網(wǎng)) |